Kein Job für Amateure

Stuttgart - Es muss nicht immer gleich der Griff in die Kasse sein, wenn sich die Wahl eines Immobilienverwalters für den Hauseigentümer als Fehlentscheidung erweist. Oft sind es rein handwerkliche Fehler wie falsche oder zu spät vorgelegte Abrechnungen, ungültige Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung aufgrund fehlerhafter Protokollierung oder einfach auch nur die Selbstüberschätzung des Verwalters, die Anlass zum Ärger geben.

"Manche von ihnen trauen sich technisch einfach zu viel zu und gehen mangels Fachkenntnis gerade bei Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen viele Dinge falsch an - oft zum finanziellen Schaden der Hauseigentümer ", weiß Wolfgang D. Heckeler. Der Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter DDIV und des baden-württembergischen Landesverbandes VDIV fordert schon seit vielen Jahren einen Befähigungsnachweis für Hausverwalter von Eigentumswohnungen wie auch von Mietwohnungen. Im VDIV sind derzeit rund 300 Mitgliedsunternehmen organisiert, die etwa 400.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Baden-Württemberg betreuen.

"Entscheidend für einen Hausverwalter ist ein breites Wissen im kaufmännischen, technischen und juristischen Bereich. Das ist kein Geschäft für Amateure", betont Dr. Hansjörg Bach, Professor für Immobilienwirtschaft im Studiengang Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen HfWU. Bach schlägt in die gleiche Kerbe wie der VDIV-Präsident und fordert eine entsprechende Qualifikation. In anderen europäischen Ländern wie zum Beispiel in Österreich sei man da schon wesentlich weiter. Dort müssten Verwalter ihre Befähigung durch entsprechende Prüfungen nachweisen. "In Deutschland habe ich aber Zweifel, ob die Politik die Tragweite erkennt, die sich hinter dem Thema verbirgt", so der Professor. Immobilienexperten kritisieren seit langem, dass nach wie vor allein ein fester Wohnsitz, ein polizeiliches Führungszeugnis und eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung genügten, um als Immobilienverwalter zugelassen zu werden.

Beim baden-württembergischen Landesverband des VDIV hat man jetzt zur Selbsthilfe gegriffen und über die Satzung gewisse Mindeststandards für die Mitgliedschaft festgelegt. Wer Mitglied in dem Verband werden will und das werbewirksame Logo des Verbandes in seinem Briefpapier führen will, muss neben einer erfolgreich bestandenen Sachkundeprüfung hauptberuflich der Verwaltertätigkeit nachgehen, sich zu regelmäßigen Weiterbildungsmaßnahmen und zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verpflichten.

Für viele Branchen ein interessanter Zuerwerb

Der VDIV hofft, dass sich mit diesen Maßnahmen langfristig auch ohne staatliche Eingriffe ein adäquates Leistungsniveau in der Immobilienverwaltung über den Markt durchsetzen werde. Der Markt der Hausverwaltungen ist riesig. So schätzt der VDIV, dass sich deutschlandweit zwischen 20.000 und 25.000 Unternehmen in diesem lukrativen Marktsegment tummeln - Tendenz steigend. Darunter viele "Küchentisch- oder Feierabend-Verwalter". "Die richten durch ihre Unbedarftheit viel Flurschaden an, weil sie weder das richtige Rüstzeug für die Verwaltung einer Immobilie mitbringen noch ihre eigene Leistung adäquat bewerten würden", kritisiert Wolfgang D. Heckeler. Aber auch Rechtsanwälte und Architekten entdecken zunehmend die Hausverwaltung als zusätzliche Einnahmequelle. "Für viele Branchen ist die Hausverwaltung ein interessanter Zuerwerb", meint auch Professor Bach, der vermutet, dass mittelfristig diese Entwicklung noch forciert werde. Zumal auch die Anzahl der selbst genutzten Immobilien, die einen Verwalter brauchen, immer größer werde.

Dem kann auch Ulrich Wecker, Geschäftsführer des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzervereins, nur zustimmen. "Vielen Eigentümern wächst mittlerweile die Hausverwaltung über den Kopf", ist seine Erfahrung. Allerdings hat auch er so seine Zweifel, was die Qualifikation des einen oder anderen Verwalters betrifft. "Den meisten Ärger gibt es, wenn sich der Wohneigentümer bei seiner Hausverwaltung nicht gut aufgehoben fühlt, weil eine Reparatur nicht ausgeführt wird oder bei der Abrechnung etwas unklar ist", erklärt Wecker.

Immobilienexperte Bach kann indes nachvollziehen, warum sich in dem Geschäft so viele "Experten" tummeln, die das schnelle Geld machen wollen. "Die meisten Hauseigentümer suchen sich ihren Verwalter in erster Linie nach Kostengesichtspunkten aus."

Hinzu kommt, dass kaum ein Hauseigentümer ohne entsprechende Fachkenntnisse beurteilen kann, ob der oder jener Verwalter besser ist. Noch prekärer wird es dann, wenn Hauseigentümer die Leistungen ihres Verwalters gegenüber Dritten einschätzen sollen. Bach: "Es gibt eine Menge Immobilien bei uns im Land, die werden relativ schlecht verwaltet, die Leute sind aber trotzdem mit ihrem Verwalter zufrieden." Der Immobilienexperte führt dieses Phänomen darauf zurück, dass die meisten von ihnen gar keine Alternative erlebt hätten, die sie als Vergleich heranziehen könnten. "Vielen Immobilien sieht man erst nach zehn Jahren an, was der Verwalter konnte oder auch nicht."

Deshalb ist Hansjörg Bach auch beim Thema Weiterempfehlung vorsichtig. Bei der Auswahl des richtigen Hausverwalters sollte man sich in jedem Fall viel Zeit nehmen und sich die potenziellen Kandidaten sehr genau anschauen, rät Bach. Schließlich gehe es um beträchtliche Vermögenswerte, die man in fremde Hände gebe. Immobilienexperten raten dazu, sich auch Referenzobjekte zeigen zu lassen und mit den Eigentümern vor Ort zu sprechen.

Ist die Immobilie dann auch noch in einem guten Zustand und wurde der Verwalter mehrfach bestellt, spreche das für ihn. Ein weiteres Indiz für einen guten Verwalter könne auch der Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sein. "Nur erfolgreiche Verwalter könnten sich so eine Versicherung überhaupt leisten", sagt Bach. Der Immobilienexperte empfiehlt Hauseigentümern, von Verwaltern die Finger zu lassen, die diese Versicherung nicht vorweisen könnten.

Einen Garant dafür, dass niemand mit der Kasse durchbrennt, sei das aber auch nicht. "Das geht nur durch eine engmaschige Kontrolle des Hausverwalters und das Vieraugenprinzip bei allen Geldtransaktionen", so Bach.

CHECKLISTE

Wie finden Wohnungseigentümer den passenden Verwalter für ihr Immobilien-Vermögen? Auf welche Punkte müssen sie besonders achten? Wie erkennt man schnell und einfach, ob der Verwalter einen ordentlichen Betrieb führt oder ob er eine Zettelwirtschaft am Küchentisch betreibt? Diesen und vielen weiteren Fragen rund um die Hausverwaltung gingen der Haus- und Grundbesitzerverein Bayern und der Verband der Immobilienverwalter VDIV Bayern jetzt zusammen nach.

Heraus kam eine Checkliste für Wohneigentümer, die deren Suche nach dem richtigen Verwalter erleichtern soll. Die Checkliste soll Interessenten helfen, nicht ausreichend qualifizierte Verwalter schnell und rechtzeitig zu erkennen. Die Checkliste ist in sechs Bereiche gegliedert, zu denen jeweils die für Eigentümer wichtigsten Prüfkriterien abgefragt werden: Auswahlverfahren, Vertragsgestaltung, kaufmännische Geschäftsführung, Finanz- und Vermögensverwaltung, technische Verwaltung und Vergütung.

Darüber hinaus enthält die Checkliste zahlreiche Hinweise für die Eigentümer auf geltende Rechtslagen und einzuhaltende Vorschriften sowie Tipps zur Vermögensverwaltung und die Warnung vor Billig-Anbietern. Wer beispielsweise ein Angebot in Händen hält, das mit kostenloser Kontoführung wirbt, den weist die Checkliste darauf hin, dass dies bei Geschäftskonten gar nicht möglich ist.

Die Checkliste kann kostenlos auf der Internetseite des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V. heruntergeladen werden, www.ddiv.de