Zinsanstieg rechtzeitig vorbeugen

Stuttgart - Den Bauherren droht in den nächsten Monaten möglicherweise die unsanfte Vertreibung aus dem Zinsparadies, weil die Zinsen anziehen. Hintergrund: die Rahmenbedingungen fürs Bauen waren auf der Zinsseite in den letzten Jahren nahezu optimal, weil die Immobilienerwerber in einer ausgeprägten Niedrigzinsphase Wohneigentum bildeten. Der Preis des Geldes war niedrig, der Anreiz zum Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung hoch. Der langjährige Durchschnittszins für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung liegt nach Angaben des Verbandes Deutscher Hypothekenbanken derzeit bei etwa 6,5 Prozent.

Die Zinsen steigen

Die Zinskonditionen vieler Kreditverträge, die in den vergangenen Jahren abgeschlossen wurden, notieren deutlich unter diesem Durchschnittswert. Auch heute noch profitieren Immobilienerwerber von relativ niedrigen Zinsen. Derzeit liegt der Effektivzins für ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung bei etwa 4,2 Prozent. Aber: die Zinsen steigen. Der Tiefpunkt wurde im September 2010 erreicht, als Immobilienkäufer für einen zehn Jahre laufenden Baukredit nur noch 3,5 Prozent Zins bezahlen mussten: ein deutlicher, öffentlich jedoch kaum wahrgenommener Anstieg.

"Die Notenbanken haben zwar die Leitzinsen auf den historisch tiefen Ständen belassen, mit dem massiven Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Das führt seit September zu steigenden Kapitalmarktzinsen und Baugeldkonditionen. Die Trendwende am Zinsmarkt hat sich damit aus unserer Sicht vollzogen", erklärt Robert Haselsteiner, Vorstand des Münchner Onlinefinanzierers Interhyp AG. "Das Zinstal ist auch unserer Auffassung nach durchschritten. Niemand weiß aber letztlich, wie stark die Bauzinsen in den nächsten Monaten steigen werden. Für Panikmache besteht kein Anlass. Immobilienbesitzer sollten dennoch die Entwicklung genau beobachten und über Sicherungsmaßnahmen nachdenken, wenn sie einen allzu starken Zinsanstieg erwarten", rät Jürgen Schäfer, Bereichsleiter Bauen und Wohnen bei der Volksbank Stuttgart eG. Vorsicht sei das Gebot der Stunde. Viele Baufamilien hätten in den letzten Jahren die günstigen Rahmenbedingungen genutzt und Wohneigentum erworben. Jetzt sollten sie aufpassen, dass sie nicht in die Falle eventuell stark steigender Zinsen geraten. Die bauherrenfreundliche Zinssituation habe auch ihre Schattenseiten. "Sie birgt Gefahren für Baufamilien, die vor einigen Jahren mit einem kostengünstigen Zinssatz ihren Traum vom eigenen Haus verwirklicht haben", erklärt Jürgen Schäfer.

Was, wenn die Zinsen wieder steigen? Für Horrorszenarien besteht zwar kein Anlass, aber in etlichen Staaten steigt die Inflation, was die Zentralbanken früher oder später dazu veranlassen wird, die Leitzinsen zu erhöhen. Und: vielen jüngeren Immobilienbesitzern ist kaum bewusst, dass die Hypothekenzinsen in Deutschland schon mal im hohen einstelligen Bereich und sogar zweistellig waren. So mancher Bauherr, der nicht vorgesorgt hat, könnte nach Ablauf der Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen und dadurch mit einer steigenden monatlichen Belastung konfrontiert werden "Dieser Gefahr kann mit einem sogenannten Forward-Darlehen entgegengewirkt werden", erläutert Jürgen Schäfer. Ein Forward-Darlehen, das auch als Vorratskredit bezeichnet wird, funktioniert so: Ein Hausbesitzer schließt mit seiner Bank ein klassisches Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses Darlehen wird nicht sofort ausbezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft. Es löst dann das bestehende Altdarlehen ab. Dieses Finanzierungsinstrument eignet sich für jeden Kreditnehmer, dessen Darlehen in den nächsten zwölf bis 36 Monaten ausläuft. Das Vorratsdarlehen hat natürlich einen "Preis", weil die Bank heute das Geld einkauft, das sie erst in einigen Monaten als Darlehen auszahlt. Die Konditionen variieren von Institut zu Institut und hängen letztlich auch von der individuellen Bonität des Kunden ab. Als Regel gilt: Je später der bestehende Baukredit ausläuft, der mit einem Forward-Darlehen abgesichert werden soll, desto höher der Aufpreis. Der Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz beträgt auf Grundlage der heutigen Situation bei drei Jahren Restlaufzeit etwa 0,9 Prozent. Bei zwei Jahren Restlaufzeit liegt der Zinsaufschlag bei ungefähr 0,6 Prozent und bei einem Jahr bei etwa 0,3 Prozent.